Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве

Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве

Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве. Правовые аспекты и юридические советы

 

Уважаемые читатели! Хочу представить Вашему вниманию статью, цель которой заключается в анализе вопросов взыскания неустойки и убытков за просрочку в передаче объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве. Рынок недвижимости на сегодняшний день представлен огромным количеством строящегося жилья. Многообразие застройщиков, относительно доступные цены, желание иметь свое личное жилье, все это способствует развитию рынка недвижимости, реализуемой по договорам долевого участия. Заключая договор, участник долевого строительства, конечно, желает получить свою квартиру (иной объект), в установленные договором сроки. Однако, на практике нередко сроки передачи объекта затягиваются, участник долевого строительства терпит убытки, вынужден снимать жилье, нести иные расходы, таким образом, претерпевать неблагоприятные последствия ненадлежащего неисполнения застройщиком принятых на себя обязательств.  

В настоящей статье я хотел бы осветить правовые аспекты взыскания неустойки и убытков, вызванных просрочкой застройщика в передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства, а также дать несколько юридических советов лицам, попавшим в подобную ситуацию.

Представим, что вы заключили договор долевого участия в строительстве с некой строительной фирмой ООО «С-1». Согласно данному договору, застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность квартиру (иной объект недвижимости, к примеру подземную парковку), оговоренную в договоре. В договоре долевого участия, как правило, указывается дата получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. На практике дата определяется указанием на соответствующий год и квартал. После этой даты застройщик обязуется в установленный срок передать объект долевого строительства участнику. То есть, как мы видим, в договоре указано два срока, первый – срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и второй – срок передачи объекта участнику долевого строительства.

Правовая основа возникновения неустойки.

Правоотношения по долевому участию в строительстве регулируются, прежде всего, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту ФЗ «О долевом участии в строительстве»).

Так, согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Частью 2 ст. 6 ФЗ «О долевом участии в строительстве» установлено, что в случае нарушения, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Исходя из обозначенных норм закона, право на неустойку предусмотренную (ч. 2 ст. 6 ФЗ «О долевом участии в строительстве») возникает в случае нарушения срока передачи объекта участнику долевого строительства, а не нарушения срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, нарушения срока строительства (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 03.09.2013 по делу N 33-4358/13).

Пример: застройщик, согласно условиям договора, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости передается по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на строительство.

Таким образом, последним днем передачи объекта является 31 мая 2015 года (31.03.2015 – последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, прибавляем два месяца на передачу объекта участнику долевого строительства). Фактический объект передан по акту 01 сентября 2015 года, соответственно за период с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года у участника долевого строительства возникает право на получение неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 ФЗ «О долевом участии в строительстве».

Расчет неустойки по договору долевого участия.

Расчет неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства, производится по следующей формуле: цена договора*количество дней просрочки*8,25 (ставка рефинансирования)/100/300 (если участником долевого строительства является гражданин), то деление производится на 150.

Пример: застройщик, согласно условиям договора, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости передается по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на строительство. Цена договора составляет 2 000 000 рублей. Объект недвижимости передан 01 сентября 2015 года. Период для взыскания неустойки с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года. Количество дней просрочки составляет 92 дня.

Таким образом, размер неустойки, если участником долевого строительства является гражданин, составит: 2 000 000 (цена договора)*92 (количество дней просрочки)*8,25 (ставка рефинансирования)/100/150 = 101 200 рублей.

Возможные способы защиты застройщика.

Застройщик по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия зачастую пытается доказать суду, что он не допустил просрочки в передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства, так как по его мнению, согласно установленного договором срока передачи, объект был передан в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как и было оговорено в договоре. Однако данная позиция является неверной, так как в договоре обозначена конечная дата до наступления которой застройщик обязался получить указанное разрешение (к примеру 1 квартал 2015 года), соответственно, по истечению этого срока в течение установленного договором срока (в нашем примере два месяца) объект должен быть передан участнику долевого строительства. В случае нарушения указанного срока возникает право на получение неустойки.

Другой способ защиты интересов застройщика: нередко используется правило о применении положении ст. 333 ГК РФ. Указанная статья гласит, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

По этому поводу Конституционный Суд РФ в пункте втором определения от 21.12.2000 № 253-О, высказал правовую позицию, согласно которой положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Такими обстоятельствами, в частности, могут быть степень вины ответчика (застройщика) в нарушении срока исполнения обязательств по договору, период просрочки, имущественное положение, а также отсутствие каких-либо серьезных неблагоприятных последствий для истца из-за просрочки исполнения обязательств ответчиком по передаче квартиры в собственность. Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений (см. п. 27 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Таким образом, размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом по правилам ст. 333 ГК РФ.

Однако, участник долевого строительства для мотивирования своей позиции и защиты интересов может воспользоваться правовой позицией, выраженной в Апелляционном определении Верховного суда Республики Башкортостан от 16.07.2013 по делу N 33-8763/13, согласно которому судом было отказано в применении ст. 333 ГК РФ, учитывая значимость для истца приобретаемого жилья, приобретение данного жилья в кредит, период просрочки, а довод о том, что выплата неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для иных дольщиков, основанием для снижения размера неустойки по мнению суда не является.

Поэтому, в каждом конкретном случае при решении вопроса о снижении неустойки должны учитываться все обстоятельства дела, а применение положений статьи 333 ГК РФ без должных на то оснований не допустимо.

Взыскание убытков.

Согласно ст. 10 ФЗ «О долевом участии в строительстве» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Убытками, вызванными просрочкой застройщика в передаче объекта участнику долевого строительства, могут быть, в частности, расходы по найму жилья, которые участник долевого строительства не понес, если бы застройщик вовремя передал объект недвижимости. Как правило, для доказывания соответствующих убытков участник долевого строительства предоставляет договор найма квартиры, документы свидетельствующие о произведенных расходах по оплате такой квартиры (расписки в получении денежных средств, выписки по счету банковской карты о переводе денежных средств за наем жилья и т.п.).

Применение Закона РФ «О защите прав потребителей». Взыскание штрафа и компенсация морального вреда.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной ФЗ «О долевом участии в строительстве».

Соответственно, в случае нарушения прав участника долевого строительства, последний, руководствуясь положениями Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», вправе требовать с застройщика не только взыскания неустойки и убытков, но также взыскания штрафа предусмотренного п. 6 ст. 13 указанного закона, который составляет пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также требовать компенсации морального вреда на основании ст. 15 указанного закона. Важно учитывать, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина — участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя (см. п. 28 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Кроме того, применение положений Закона РФ «О защите прав потребителей» дает возможность участнику долевого строительства выбирать подсудность рассмотрения дела по месту нахождения организации, по месту жительства или пребывания истца; по месту заключения или исполнения договора. Согласно п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Прочие проблемные аспекты рассмотрения данной категории споров.

К таким аспектам хотелось бы отнести два момента.

Первый, это продление сроков передачи объекта по договору долевого участия в строительстве, путем заключения дополнительного соглашения. Здесь важно знать, что согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в п. 24 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ). Соответственно, прежде чем заключать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта долевого участия, ознакомьтесь с содержанием ст. 451 ГК РФ, при этом застройщик должен обосновать наличие основания для изменения договора, предусмотренного указанной нормой закона. Заключение дополнительного соглашения может повлечь за собой неблагоприятные последствия при взыскании неустойки, так как заключая соглашение, Вы фактически соглашаетесь на продление сроков передачи Вам объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве, а соответственно, исключается просрочка первоначальных сроков.

Второй проблемный момент, это включение в договор долевого участия правил о рассмотрении споров при помощи третейских судов. Как правило, такие суды являются зависимыми от застройщика, и рассмотрение спора таким судом может повлечь негативные последствия в виде ущемления прав участника долевого строительства, в том числе ущемление прав предоставленных Законом РФ «О защите прав потребителей». Возможность включения третейской оговорки как альтернативного способа рассмотрения гражданских дел высказана в Постановлении Конституционного Суда РФ от 26 мая 2011 года № 10 – П, а, соответственно, включение третейской оговорки корреспондирует обязанность участников договора обращаться за защитой своих прав в указанную инстанцию. Обращение в суд общей юрисдикции в таком случае может повлечь за собой прекращение производства по делу, за исключением случаев, если третейская оговорка будет признана судом недействительной.

Заключение.

При возникновении споров о взыскании неустойки и убытков за нарушение сроков передачи объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве внимательно изучите содержание Вашего договора, а также положения, указанных в настоящей статье норм закона и материалы судебной практики, это позволит Вам более успешно защитить свои права.

Автор статьи — адвокат Спиридонов Михаил Владимирович.

Статья подготовлена по состоянию нормативно-правовых актов на 01.09.2015.

Поделиться статьей в социальных сетях
Количество просмотров статьи: 1 409

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *