Дело о приватизации, узаконивании самовольной постройки и признании утратившим право пользования жилым помещением

Приватизация, самовольная постройка, признание утратившим право пользования жилым помещением

Дело о приватизации, узаконивании самовольной постройки

и признании утратившим право пользования жилым помещением

 

В данной статье речь пойдет об одном жилищном деле, в котором переплелись наиболее сложные категории жилищного права: приватизация, самовольная постройка и признание утратившим право пользования жилым помещением.

Фабула дела:

В 1966 году Иванову И.И., являющемуся отцом моей доверительницы (назовем её Петрова А.И.), на основании ордера был предоставлен для проживания жилой дом. Помимо Иванова И.И. в дом были вселены его супруга, дочь (моя доверительница) и два сына. В 1983 году моя доверительница зарегистрировала брак и выселилась из указанного дома. Выселился также и младший сын (назовем его Иванов В.И.), который вселился обратно в 1989 году. В 1991 году умер старший сын, который проживал в указанном доме. В 2002 году умер Иванов И.И., а в 2009 году умерла его супруга, мать моей доверительницы.

В 2010 году в доме была зарегистрирована моя доверительница, однако фактически вселилась в дом еще при жизни своей матери, при этом вовремя не успела встать на регистрационный учет. Примерно с 2010 года Иванов В.И. перестал проживать в спорном жилом доме, однако был зарегистрирован в нем. Куда он выехал, моей доверительнице не было известно, связь она с ним не поддерживала.

Доверительница решила воспользоваться своим правом на приватизацию указанного жилого дома, однако в приватизации ей было отказано по нижеследующим причинам.

Правовые препятствия приватизации:

Причина № 1

Жилой дом на основании распоряжения комитета по управлению государственным имуществом Новосибирской области в 1995 году был передан в муниципальную собственность г. Новосибирска из собственности завода, которому принадлежал ранее. Однако указанный жилой дом мэрией не был принят на баланс, право собственности за муниципалитетом на него зарегистрировано не было. То есть получалась такая ситуация, что из собственности завода дом выбыл, но в собственность муниципалитета принят не был. Соответственно мэрия г. Новосибирска на обращение о приватизации жилого дома дала ответ, что дом им не принадлежит, соответственно они не могут распоряжаться данным имуществом, и передать его в собственность в порядке приватизации. Собственно на данном основании в приватизации было отказано.

Причина № 2

В ордере, согласно которому предоставлялся жилой дом, был указан адрес: ул. Весенняя, 15, кв. 17 (адрес изменен), однако дом, который желала приватизировать доверительница, имел адрес: Весенняя, 12. Кроме того ордер имел исправления в реквизитах. Соответственно доверительница не могла подтвердить факт предоставления её отцу именно того дома, на который она претендовала.

Причина № 3

Законность вселения. Доверительница была зарегистрирована в доме в 2010 году, тогда когда её мать умерла в 2009 году. Брат доверительницы в доме практически не проживал, таким образом, ведение совместного хозяйства и, как следствие, вселение доверительницы как члена семьи её брата, также вызывало определенные сомнения в обоснованности таких доводов, а без законности занятия жилого помещения нельзя вести речь о дальнейшей приватизации.

Причина № 4

В доме был зарегистрирован Иванов В.И., брат доверительницы, который фактически в доме не проживал, связь с доверительницей не поддерживал, а, как известно, приватизация осуществляется с согласия всех проживающих лиц, соответственно факт указанной регистрации выступал дополнительным препятствием к приватизации дома.

Причина № 5

На момент предоставления дома его площадь составляла 30 кв. метров, после вселения в дом доверительницы с 2010 года дом подвергся реконструкции, и его площадь увеличилась до 60 кв.м. Разрешения на реконструкцию дома никто не получал. Соответственно реконструированный дом представлял собой не что иное, как самовольную постройку. Таким образом, при разрешении вопроса о приватизации необходимо было разрешить вопрос об узаконивании самовольной постройки и сохранении дома в реконструированном состоянии. Но и здесь возникли проблемы, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. В данном случае доверительница не только не владела земельным участком, но и сам земельный участок не существовал (не имел установленных границ, не состоял на кадастровом учете). Как следствие возникали проблемы с заявлением требований об узаконивании самовольной постройки возведенной на земельном участке, не принадлежавшем доверителю.

Вот с такие правовые проблемы возникли при разрешении рассматриваемого дела.

Линия защиты:

Позиция по делу была построена следующим образом:

1. Спорный жилой дом на основании распоряжения комитета по управлению государственным имуществом Новосибирской области был передан в муниципальную собственность г. Новосибирска. На основании адвокатского запроса в мэрии г. Новосибирска было получено постановление 1995 года, согласно которому спорный жилой дом не был передан в собственность муниципального образования г. Новосибирска, так как подлежал оформлению в частную собственность жильцов проживающих в нем. То, что имущество не значится в реестре муниципальной собственности не должно являться препятствием для его приватизации, так как из государственной собственности имущество было исключено в установленном порядке, а муниципалитет не предпринял меры к принятию на баланс указанного имущества, так как изначально принял решение о его передачи в собственность проживающих в нем граждан.

2. Далее необходимо было преодолеть тот факт, что в ордере указан адрес, отличающийся от адреса дома, который желала приватизировать доверительница. Для этого была получена выписка из домовой книги, из которой следовало, что мать моей доверительницы была зарегистрирована в указанном доме с 1966 года, отец с 1967 года. Допрошенные в судебном заседании свидетели пояснили, что родители доверительницы и она сама проживали с 1965 года в одном и том же доме. Кроме того по адвокатскому запросу был получен корешок выданного ордера. Таким образом, указанными документами и показаниями свидетеля, было подтверждено, что доверительница просила признать право собственности именно на тот дом, который был предоставлен её отцу и членам его семьи на основании ордера в 1966 году.

3. Относительно законности вселения было указано следующее. Моя доверительница проживала в указанном доме с 1966 года. В 1983 году была снята с регистрационного учета. Повторно зарегистрирована в указанном доме 2010 года, фактически проживать стала ранее, а именно была вселена своей матерью при её жизни в марте 2009 года. Так как в указанный период времени мать доверительницы была в преклонном возрасте и нуждалась в постороннем уходе. По этой причине Петрова А.И. вселилась в дом к своей матери в качестве члена её семьи, вела с ней совместное хозяйство, следила за домом. Мать доверительницы непрерывно проживала в указанном доме с момента его предоставления в 1966 году. После смерти матери доверительница продолжила проживать в доме. Указанные обстоятельства были подтверждены показаниями свидетелей, документами, указывающими на оплату коммунальных платежей, осуществление ремонта и содержание спорного жилого дома.

4. Препятствием для приватизации выступал факт регистрации в доме брата доверительницы Иванова В.И., который фактически утратил право пользования жилым помещением. К моменту вселения доверительницы в 2009 году Иванов В.И. на постоянной основе проживал у своей сожительницы, желания проживать в доме не высказывал, каких-либо попыток к вселению и проживанию не предпринимал. Права и обязанности нанимателя жилого помещения Иванов В.И. не исполнял, коммунальные платежи не оплачивал, за сохранностью дома не следил, ремонта и текущего содержания не осуществлял, личных вещей в доме не хранил.

В свою очередь препятствий со стороны доверительницы для проживания Иванова В.И. не чинилось. Отсутствие Иванова В.И. по месту регистрации на протяжении длительного периода носило добровольный характер, а регистрация являлась формальной, так как он фактически утратил право пользования жилым помещением.

Проблема заключалась также в том, что доверительнице не было известно, где находится Иванов В.И. Для установления его местонахождения было подано заявление в отдел полиции, откуда был получен ответ о заведении розыскного дела. Поиск местонахождения Иванова В.И. путем истребования сведений из Специализированного отдела ЗАГС о смерти по городу Новосибирску, ИЦ ГУ МВД России по Новосибирской области, Пенсионного фонда РФ, операторов сотовой связи результатов не принес.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», указанные обстоятельства являются основанием для признания лица утратившим право пользования жилым помещением.

5. Оставался вопрос относительно сохранения жилого дома в реконструированном состоянии и узаконивании самовольной постройки.

Для этого последовало обращение в администрацию района, откуда был получен ответ, что администрация не возражает относительно сохранения жилого дома в реконструированном состоянии, в случае признания на него права собственности. Кроме того, было получено заключение ФГБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области», что размещение жилого дома соответствует требованиям СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». К материалам дела также были приобщены заключения о соответствии дома строительно-техническим и пожарным нормам.

Однако оставался вопрос относительно земельного участка, а именно как узаконивать самовольную постройку, если истец не является владельцем земельного участка, кроме того не определены границы земельного участка, не понятно вообще может ли быть предоставлен участок отвечающий минимальным требованиям по площади застройки и минимальным требованиям по площади земельных участков в г. Новосибирске.

Для устранения указанных препятствий, на основании адвокатского запроса был получен ответ из Мэрии г. Новосибирска, что в случае признания права собственности на жилой дом, муниципалитетом будет решен вопрос о предоставлении истцу земельного участка.

Далее последовало назначение по делу строительной и землеустроительной экспертиз, согласно выводам которых:
  1. Обследуемая постройка (жилой дом) соответствует требованиям зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6), в котором она располагается, отвечает градостроительным, строительным, пожарным нормам и правилам.
  2. Конструкции постройки находятся в работоспособном и исправном состоянии пригодны для дальнейшей эксплуатации и не создают угрозу жизни и здоровья граждан.
  3. В процессе обследования были определены площадь и границы земельного участка, занимаемого объектом капитального строительства (жилым домом). Фактическая площадь земельного участка – 361 кв.м (т.е. 0,036 га). Площадь застройки – 74 кв.м. В процессе обследования был определен процент застройки в границах земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства (жилой дом), который составляет – 20,5%.
  4. Объект капитального строительства (жилой дом) – соответствует требованиям правил отступа от других смежных земельных участков.
  5. Объект капитального строительства (жилой дом) – соответствует требованиям пожарной безопасности в части отступов от границ земельного участка до зданий на прилегающих участках.

Из приведенных заключений следовало, что жилой дом возведен с соблюдением строительных норм и правил, без нарушения требований пожарной безопасности и не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. мэрия г. Новосибирска в лице администрации района не возражает относительно сохранения самовольной постройки.

После проведенной экспертизы возникла проблема с тем, что площадь земельного участка на котором расположен жилой дом (361 кв.м, т.е. 0,036 га) не соответствует минимальному размеру земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», который составляет 0,045 га (п.п. 1 п. 2 ст. 41 Решения Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска»). Относительно данного аспекта была избрана позиция, что указанное обстоятельство не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, так как жилой дом был возведен в 1965 году, когда указанных требований о минимальной площади земельного участка не было. Соответственно жилой дом может быть сохранен в переустроенном и перепланированном состоянии и на него может быть признано право собственности в порядке приватизации.

Итог по делу:

Исковые требования были удовлетворены судом в полном объеме. Иванов В.И. признан утратившим право пользования жилым помещением (спорным жилым домом). За доверителем было признано право собственности на самовольную постройку (спорный жилой дом) в порядке приватизации.

Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович (г. Новосибирск).

С решением суда можно ознакомиться по ссылке.

Подпишитесь на группу адвоката в ВКонтакте, чтобы не пропустить новые интересные статьи, получить краткую юридическую консультацию, ознакомиться со статьями и практикой по интересующим вопросам.

Поделиться статьей в социальных сетях
Количество просмотров статьи: 443

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *