Дело о взыскании убытков и неустойки по договору долевого участия в строительстве
Завершилось очередное дело по взысканию неустойки и убытков, возникших в связи с просрочкой застройщика в передачи объекта по договору долевого участия в строительстве. Данное дело представляет интерес для практики, так как помимо самой неустойки, размер которой, к слову, составил около 2 миллионов рублей, участнику долевого строительства удалось взыскать значимый размер убытков, возникших в результате просрочки застройщика. К таким убыткам относились расходы на наем (аренду) жилья на период строительства объекта ДДУ, оплата коммунальных услуг (по отоплению жилого объекта, который был возведен, но не передан в надлежащем виде заказчику). Но обо всем по порядку.
Фабула дела:
Фабула данного дела довольно проста. Был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, по которому исполнитель принял на себя обязательства возвести жилой дом, а заказчик, в свою очередь, оплатить условленную договором цену. Свои обязательства заказчик выполнил, а вот исполнитель просрочил сдачу дома более чем на три года. Все это время заказчик снимал жилье, а после постройки дома, но до его передачи, был вынужден нести расходы по оплате природного газа для отопления дома. Указанные убытки и неустойку, предусмотренную частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», заказчик пожелал взыскать с застройщика.
Рассмотрение дела в суде:
Требования о взыскании неустойки не представляют особого практического интереса, так как являются по своей сути практически бесспорными. Суд с учетом обстоятельств дела может снизить размер неустойки, применив положения статьи 333 ГК РФ. Однако, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ»). Данная позиция согласуется с положениями пункта 6 статьи 395 ГК РФ. То есть ниже однократной учетной ставки Банка России неустойка не может быть снижена.
Несколько сложнее обстоит вопрос о взыскании убытков, связанных с просрочкой застройщика в передаче объекта по договору ДДУ.
В данном деле вопрос взыскания убытков возникших в связи с наймом (арендой) жилья, осложнялся тем, что доверитель на момент заключения договора ДДУ имел в собственности квартиру, в период возведения объекта по договору ДДУ продал данную квартиру, однако имел регистрацию на территории населенного пункта, где возводился объект.
Данное обстоятельство, исходя из судебной практики, могло стать основанием для отказа во взыскании указанных убытков. Суд первой инстанции на данное обстоятельство не обратил особого внимания, однако при рассмотрении дела в апелляции, судебная коллегия поставила на обсуждение данный вопрос.
В защиту интересов доверителя, до суда была доведена следующая позиция.
Согласно представленным платежным документам доверитель был вынужден продать имеющуюся у него квартиру, чтобы погасить часть ипотечного займа, который им был получен для оплаты договора ДДУ. То есть реализация имеющегося в собственности жилья носила вынужденный характер.
В обоснование необходимости найма (аренды) жилья, суду были предоставлены документы, которые указывали, что в указанной квартире доверитель длительное время не проживал. После того как фактически выехал из данной квартиры, у него изменилось семейное положение, он заключил брак. Квартира, в которой был зарегистрирован доверитель, принадлежала на праве общей долевой собственности 4 лицам, а её общая площадь составляла 62 метра.
В соответствии Постановлением губернатора Новосибирской области от 26.01.2018 № 14 на территории Новосибирской области установлен региональный стандарт нормативной площади жилого помещения:
18 кв. метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек;
42 кв. метра общей площади жилого помещения на семью, состоящую из двух человек;
33 кв. метра общей площади жилого помещения на одиноко проживающих граждан.
Таким образом, учитывая общую площадь квартиры (62,7 метров), в данной квартире по нормам жилой площади не могут проживать две семьи, состоящие из двух человек каждая (семья доверителя и семья его родителей).
В квартире, в которой была зарегистрирована супруга доверителя, также не было возможности для проживания, так как общая площадь квартиры не соответствовала стандарту нормативной площади жилого помещения для двух семей, кроме того учитывалось наличие смежных комнат.
Указанным образом, был обоснован вынужденный характер найма (аренды) жилья.
Кроме того, суд апелляционной инстанции согласился с позицией, что при возведении объекта ДДУ были допущены недостатки, с которыми согласился застройщик и занимался их устранением. В связи с этим доверитель не мог принять объект, но при этом был вынужден нести расходы по оплате отопления данного дома в соответствии с заключенным договором на поставку природного газа.
Итог по делу:
С вышеуказанной позицией согласился суд апелляционной инстанции. В пользу доверителя были взысканы неустойка за просрочку передачи объекта по ДДУ в размере 1 860 000 рублей, убытки, связанные с вынужденным наймом жилья, в размере 539 927 рублей 41 копейка, убытки, связанные с оплатой природного газа, в размере 23 836 рублей, компенсация морального вреда по 10 000 рублей в пользу каждого истца, а также штраф по Закону «О защите прав потребителей» в размере 1 223 381 рубль 70 копеек.
Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович
Поделиться статьей в социальных сетях Количество просмотров статьи: 853